借り換えとは
借り換えとは現在のローンを一括返済するために新しくローンを組むことを言います。現在組んでいる住宅ローンより、低金利なものや個々の条件にあったローンで元のローンを一括返済し、今後は新しく組んだローンを返済していきます。
一般的には固定金利で高金利なローンを低金利のローンに借換えることが多いですが、金利の上昇局面では、変動金利のものを固定金利のものに借換える場合もあります。しかし、ただ借換えを行っても元のローンより増えてしまっては逆効果です。
金融機関によっては担保評価次第で融資を受けられないこともあります。（担保割れの場合でも融資に応じる金融機関もありますので複数の金融機関に確認することが必要となります。）また、借換えの場合には新規に融資を受けるときと同じように保証料などの諸費用がかかるためこの点も注意が必要です。
住宅ローンを借り換える際の注意事項
（１） 借り換え時の諸費用
保証料だけで数十万円もかかります。
申し上げるまでもない事なのですが、ローンの借り換えをする際の鉄則は金利の低いローンを
組むことです。気をつけなければならないのが、保証料などのローン借り入れ時の諸費用です。抵当権の抹消費用や登録免許税など公的費用は必須です。
保証料や手数料などは金融機関によってまちまちです。諸費用のなかでも最も大きなウェートを占めるのが保証料。一般的に都市銀行では、 3,000万円を30年ローンで借り換えた場合、
約60万円の保証料がかかります。その他諸費用を合計するとなんと90万円にも！
その一方で新生銀行やネットバンクのソニー銀行は保証料が0円（2005年2月の時点）。 金利差ばかりに目が向きがちですが、金融機関によって諸費用に大きな差が出ることをお忘れなく。
（２） 借り換えメリットがあるのは金利差0.7～1％の場合
ではどれくらいの金利差があれば借り換えのメリットが生まれるのでしょうか？
借り換え先が保証料のかかる金融機関なら0.7％、保証料0円ならば0.5％程度と、
大まかにお考えください。
（３） 残高が500万円を下回るのなら借りかえはやめた方が得策
ローン返済が順調に進み、残高が500万円を下回る金額ならば、借り換えはお勧めしません。
（１）で記載の通り、諸費用のコストが金利差を上回る可能性が高いからです。
わずかな金利差にばかり気を取られてしまい、借り換えしたのにトータルの支払い金額が
増えてしまう場合もございます。
（４） これから借り換えを検討するならば長期固定金利または10年固定金利が鉄則
たとえば3,000万円を30年の元利均等返済のローンを組んだとします。毎月の返済額が1％の場合は9万6,500円、3％に上昇すると12万3,400円、5％になると15万4,200円と1.6倍に急上昇です。
金利は下がるときは緩やかに、上がるときは一気に上昇すると言われます。
金利上昇が進みつつある現在、借り換えを検討するのならば、
20～30年以上の長期固定金利か、せめて10年固定金利をお勧めします。
ただし、上記の（１）～（４）の項目は「支払いの滞納の無い方」だけに適用されます。
すでに滞納の有る方の支払いのリスケジューリングは、滞納を解消してからでないと不可能と
お考えください。
借り換えるのメリット
① 総支払額が減額されます借り換えにかかる費用を合計するとかなりの額になりますが、これらの費用がかかることを
考慮しても、新たに借りる住宅ローンの金利などによっては借り換えをした方が総支払額では、得になります。
② 月々の支払い負担が軽くなります
借り換えをした場合の総支払額において大きな利益がなくても、毎月の返済額を減らすなど
返済条件を変更することによって月々の負担を軽くする目的で借り換えをされる方も
多いようです。
③ 費用を準備する必要がない、住宅ローンの商品もある
借り換えに必要な費用は、通常、新たな住宅ローンの借り入れをする際にその費用も含めて借り入れする事も可能ですので、特にお客様が自己資金を別途ご準備しなくて良い住宅ローンなどの商品もあります。
参考までに・・・繰り上げ返済とは
繰り上げ返済とは、通常の返済とは別に、返済しているローンの元金の一部または全部を返済することをいいます。このように聞くと資金に余裕のある場合しかメリットはないのではないか、と思われる方も多いでしょう。
繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の２つのタイプがあります。「期間短縮型」は毎回の返済額は変えずに、残りの返済期間を軽減する方法です。こちらは皆様が思われた通り、資金に余裕が出来た方向けの方法なのでここでは説明を省かせていただきます。
もう一方の「返済額軽減型」は、残りの返済期間は変えずに、毎回の返済額を軽減する方法です。家計が苦しくなり、住宅ローンの負担を少しでも減らしたい方におすすめの方法です。
近年、預貯金の金利があまりに低いため、預貯金で運用するよりもローンの操り上げ返済をするほうが効果的な場合があります。しかし、「返済額軽減型」は、繰り上げ後のローンの残高、その時点での適用金利、残りの返済期間、の３つの要素から、繰り上げ後の返済額が計算されますが、変動金利の場合は繰り上げ時の金利水準によっては、返済額がほとんど減らない場合があるので注意が必要です。また、繰り上げ返済を行う時期によってもその効果が大きく変わってきてしまいます。
近年、預貯金の金利があまりに低いため、預貯金で運用するよりもローンの操り上げ返済をするほうが効果的な場合があります。しかし、「返済額軽減型」は、繰り上げ後のローンの残高、その時点での適用金利、残りの返済期間、の３つの要素から、繰り上げ後の返済額が計算されますが、変動金利の場合は繰り上げ時の金利水準によっては、返済額がほとんど減らない場合があるので注意が必要です。また、繰り上げ返済を行う時期によってもその効果が大きく変わってきてしまいます。
御苑総合司法書士事務所が依頼者様へ約束する５つの安心！！
１ 当事務所の報酬は日本全国一律の報酬設定となっております。また依頼を強制することはございませんので、一度持ち帰っていただいて検討して頂いてもかまいません。
２ 当事務所は、債務整理の足かせとなり、一部で問題となっている減額報酬は一切頂いておりません。また時効の援用は着手金のみの報酬で承っております。当事務所は広告費を掛けていない分、他の事務所よりも報酬を押さえることが可能であり、依頼者様の生活再建のためできる限りサポートさせていただくことができます。
３ ご依頼者様への連絡、書類作成、業者との交渉、裁判所の申し立てまで事務員ではなく、すべて司法書士が行いますので、大手の事務所と違い進捗状況もすぐわかります。
２ 当事務所は、債務整理の足かせとなり、一部で問題となっている減額報酬は一切頂いておりません。また時効の援用は着手金のみの報酬で承っております。当事務所は広告費を掛けていない分、他の事務所よりも報酬を押さえることが可能であり、依頼者様の生活再建のためできる限りサポートさせていただくことができます。
３ ご依頼者様への連絡、書類作成、業者との交渉、裁判所の申し立てまで事務員ではなく、すべて司法書士が行いますので、大手の事務所と違い進捗状況もすぐわかります。
４ 相談は何回でも無料です。また電話やメールでの相談も受け付けており、土日祝日早朝夜間も対応可能です。
５ 日本全国対応しておりますので、近くの専門家に頼むのはちょっとという方でも安心してご依頼いただけます。
当事務所は出張相談も可能です（日本全国対応）。
土日祝日早朝夜間も対応しております。
土日祝日早朝夜間も対応しております。
お気軽にご相談ください。
