不動産競売

不動産の競売とは

競売とは借入金の返済が出来ない場合に債務者が裁判所に申し立てて、結果、裁判所が売却する住宅を競売物件として最低売却価格以上の価格での落札者に売却処分する方法です。

競売手続では、執行官が物件調査を行います。住宅の中に入り、写真を何枚も撮られたりします。この写真は競売記録の一部となり、インターネット等で公開されます。また競売では、最高価格を付けた人が買受人になるわけですが、どこの誰（法人の場合もあります）が落札するかわかりません。 これらのことが嫌だと思われる方は、任意売却の方法を選択することをお勧めします。しかし、大都市圏、特に東京の都心部では一般論に反して任意売却よりも競売の方が高額になることが多くあります。

競売とは、住宅ローンなどの返済が困難になった場合、
金融機関等の債権者が担保としていた不動産の強制売却を裁判所に申立を行い、裁判所がその不動産を売却する ことをいいます。

競売された不動産は裁判所が定めた最低売却価格以上で、最高値で入札した人が落札するという方式を取りますが、一般的なオークションとは違い一般的な販売価格よりも上がるということは非常に稀で、特に今のような不況下の場合、市場価格の５～７割程度まで下がってしまう場合が多々あります。

これは住宅を売却するもう一つの方法である任意売却に比べて大きなデメリットであるといえます。

競売が終わってからも残債務の支払い義務は継続しますので、売却価格が低ければ低い程、残債務は多くなります。そのような状況は防ぎたいものです。また、強制退去となる場合もありますので、注意が必要です。

（１）不動産競売申し立て
（２）競売開始決定

（３）現況調査

（４）現況調査報告書・評価書・物件明細書の作成

（５）売却基準価格決定

（６）入札期間決定・公告

（７）期間入札の実施

（８）開札・買受人（競落人）決定

（９）売却許可決定

（１０）代金納付

（１１）配当・引渡命令

　　　　　

競売開始決定から入札期間開始まで、通常４～５ヶ月くらいなので、任意売却をしたいなら、競売開始前がベターです。

競売開始後の任意売却は、入札期間開始前でないと、債権者が受けいれてくれません。競売開始後の住宅資金特別条項付個人再生申立ても、代位弁済日から６ヶ月以内という期間制限がありますから、急ぐ必要があります。６ケ月間のうちに任意売却を成立させてしまえば、競売を回避できます。

まずは専門家に相談し、最悪の事態を避けましょう。