任意売却とは

任意売却と競売

自宅を担保に銀行からお金を借りている場合、もしお金が返せなくなったらどうなるでしょうか？
銀行としては、その家を処分して売却代金から貸したお金を回収しようとします。
この時の処分方法には、「任意売却」する方法と「競売」による方法の２通りの方法があります。
任意売却とは、競売手続が行われる前に一般の不動産取引と同じように不動産所有者（債務者）と金融機関（債権者）との間に不動産仲介業者が入り、不動産を競売にかけることなく、所有者・債権者・その住宅を購入する人の納得のいく価格で住宅を売却することをいいます。
一方競売とは、金融機関（債権者）が裁判所に申立てをして裁判所が売却し、不動産を最低売却価格以上の最高値で落札するシステムのことをいいます。
一般的に、競売よりも任意売却の方法を選択した方がメリットが多いと言われています。

しかし、この方法の一番のメリットは不動産の所有者であるあなたの納得が前提となることかもしれません。

また、一般的には任意売却の方が競売よりも高額で売却出来るとも言われています。しかし、売却価格より、債務額の方が大きいオーバーローン物件の場合は、任意売却しても債務が残ってしまいます。このような場合、住宅を売却後にしばらくしてからローン返済の督促状が来て困惑する。という事態を招きかねません。そのため、オーバーローン物件の場合は特に注意が必要です。

任意売却は権利関係・債務関係も複雑になりがちです。そのためこの分野に強い弁護士・司法書士等に相談することをおすすめします。

では任意売却の流れを見ていきましょう。

任意売却の流れ

一般的な任意売却の流れは以下の通りです。

売却手続きは、法律専門家（弁護士・司法書士）・任意売却専門の不動産仲介業者・金融機関の紹介する不動産仲介業者に依頼します。

１）任意売却に関するご要望に応じてヒアリングをし、物件の調査を行います。

２）債権者(金融機関)に対して、不動産の販売を進める旨を伝えます。
またご本人から債権者に対して売却する旨の意思表示をしていただきます。

３）不動産業者の販売ネットワークにより、物件購入希望者と交渉を進めます。
より高く買ってもらうべく売却先との交渉を進めていきます。

４）買主より買付証明書を受理し、債権者の同意をもらいます。

５）売却代金の配分表を作成し、各債権者及び利害関係人の調整を行います。

６）配分案の合意後、売買契約を締結し、売買代金の支払い・抵当権抹消・差押さえの取下げ・
   所有権移転登記・物件の引渡しをもって手続きが完了となります。

任意売却をしても払いきれなかった残金は？

任意売却や競売で不動産を処分した後、残債務が残る場合があります。この場合、債権者と交渉し、その返済方法を決めていく必要があります。

住宅ローン債権者との任意の交渉を行うのか？それとも自己破産、任意整理などの法的手続きを取るのか？それぞれの事情を総合的に判断した上で、手続きの選択が必要となります。
当事務所では、不動産取引の経験、債務整理事件の経験から住宅ローン滞納問題について、トータルにアドバイスできる体制を取っております。

住宅ローンが払えない、住宅ローンを滞納してしまった、期限の利益喪失の督促がきた競売申し立て通知がきたなど、できるだけ早くご相談ください。